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A continuación veremos como realizar un cambio de uso de local comercial a vivienda.
Muchas personas piensan que pueden convertir un local en vivienda, y viceversa (lo que se llama formalmente cambio de uso), así como así; sin embargo, la realidad es que sin unas características específicas y sin los permisos necesarios, esto no podrá ser.
¿Imaginas que se te presente la oportunidad de comprar un excelente local, pero quieres remodelarlo para aumentar su valor o convertirlo en tu nuevo hogar? Sigue estos consejos para que puedas realizar este proyecto sin ningún problema.
¿Qué es el cambio de uso de local comercial a vivienda?
El cambio de uso de local comercial a vivienda es la conversión de un espacio diseñado originalmente para actividades comerciales en una unidad residencial o como se le llama más comunmente, vivienda.
Esta transformación suele implicar cambios de distribución en el local comercial con el fin de adaptarlo a los aspectos legales y normativos que se exigen en las viviendas.
Ventajas y desventajas del cambio de uso
Como habíamos mencionado antes, sin las debidas licencias de cambio de uso, un local no será vivienda, sin importar que vivas allí ilícitamente. En este sentido, al hacerlo puede que tengas los siguientes inconvenientes:
· En primer lugar, no podrás empadronarte y, por lo tanto, no podrás realizar los trámites que requieren estar empadronado.
· En segundo lugar, si en un futuro necesitas solicitar una hipoteca, esta será por una cantidad mucho menor ya que las tasaciones para los locales son mucho más bajas que para las viviendas.
· Si el local no cuenta con servicios básicos dados de alta, como el agua, la electricidad o el gas, será más complicado hacerlo debido a que para los locales se pide una licencia de actividad que, por supuesto, no necesitan tener las casas.
· En caso de que desees, en algún momento, ya sea por viajes o por inversión, alquilarlo, no podrás pedir una licencia de habitabilidad.
Ahora que ya hemos visto las desventajas de utilizar un local como vivienda, para que sea posible utilizar un local como vivienda, se puede solicitar un cambio de uso de local comercial a vivienda. Esto es, sencillamente, una nueva construcción para hacer del local una vivienda habitable, la cual, posteriormente, necesitará de una licencia de primera ocupación.
¿En qué casos no será posible convertir un local comercial en vivienda?
Como se trata, en teoría, de una obra nueva, esta nueva vivienda deberá cumplir con el Código Técnico de Edificación, así como con la normativa urbanística del ayuntamiento en el que se encuentra el local.
En este sentido, la única manera en la que el local no pase las “pruebas” necesarias para ser convertido en local, es si:
· El local comercial no tiene suficiente ventilación,
· Si las condiciones de las estructuras son insalubres,
· Si no hay posibilidad de colocar iluminación,
· Si el local es demasiado pequeño,
· Si el estado de las escaleras (en caso de que tenga) no es bueno.
Un local que no cumpla con cualquiera de los apartados de accesibilidad de la CTE no podrá convertirse en vivienda de ningún modo; por ello, deberás asegurarte de contratar un arquitecto que lleve a cabo un estudio de viabilidad o que realice las mejoras necesarias antes de hacer el cambio de local comercial a vivienda.
En 2013, el Tribunal Supremo ratificó el derecho que tienen todos los ciudadanos, propietarios de un local o una vivienda, de utilizar su propiedad como considere más adecuado; sin embargo, si las modificaciones que se quieran realizar infringen las normativas expresadas en los reglamentos prescritos, estos cambios no podrán llevarse a cabo. Asimismo, para cambiar el uso de local comercial a vivienda se verificará con anterioridad que esto no afecte la estructura del edificio o sus espacios comunes.
Tras haber obtenido la licencia de primera ocupación y el permiso de cambio de uso por parte del ayuntamiento, será necesario asistir al notario para que éste redacte las escrituras del cambio de uso y, de esta forma, poder llevarlas al registro de propiedad.
Requisitos legales para el cambio de uso de un local comercial a vivienda
Para que un local comercial cumpla los requisitos que permitan convertirlo en una vivienda será necesario que este cumpla con las siguientes normas de habitabilidad decretadas en la Normativa Urbanística de cada ayuntamiento. Por lo general, son las siguientes:
· La superficie total de la nueva vivienda deberá contar con un espacio para estancia-comedor, una cocina, al menos un dormitorio y un aseo.
· Asimismo, esta superficie deberá ser superior a los 38 m², con un espacio útil de 25 m².
En Madrid, por ejemplo, para convertir los locales comerciales en viviendas deberán tener las siguientes características:
· El nivel del suelo debe ser superior al nivel de la acera; en caso de que el local se encuentre en una calle con pendiente, será tomado en cuenta el nivel o punto más elevado de la misma.
· Las habitaciones habitables, como la cocina, el comedor o el dormitorio no podrán estar en plantas más bajas; es decir, no podrán estar en un sótano, por ejemplo.
· La fachada deberá tener al menos tres metros de longitud.
· Si existe espacio exterior en el local comercial, este deberá tener una superficie útil que supere los 12 m².
· La altura mínima de la vivienda deberá tener al menos 250-220 cm o tener un 75% de superficie útil.
· Las puertas de acceso deberán tener un mínimo de 203 cm de alto por 825 mm de ancho. Asimismo, las hojas de las puertas de acceso deberán ser, por lo menos, de 203 cm de alto (dormitorios), 625 mm de ancho (aseos) y 725 mm para las habitaciones restantes.
· Los huecos para colocar la iluminación deberán ocupar al menos un 12% de la superficie útil de las habitaciones habitables. De igual forma, cada habitación deberá tener al menos un 8% de espacio destinado a la ventilación natural de la misma.
· Finalmente, para poder convertir cambiar un local comercial a vivienda, éste deberá cumplir con los requisitos de seguridad y accesibilidad requeridos en materia de prevención de incendios.
Si se incumplen cualquiera de estas normas no será posible realizar el cambio de local comercial a vivienda, al menos, en Madrid. En otras localidades como Barcelona, la normativa es muy parecida, y nosotros siempre recomendamos basarnos en la más restrictiva para no tener problemas en ningún caso.
Pasos para realizar el cambio de uso de local comercial a vivienda
El proceso de cambio de uso de local comercial a vivienda, debe pasar si o si por una serie de pasos para evitar que este cambio sea rechazado. Es por ello que te detallamos a continuación los pasos a seguir para que tu proyecto se realice con éxito:
Viabilidad del local
Si estás pensando en reformar un local para convertirlo en una vivienda habitable, toma en cuenta las siguientes características:
· Para los dormitorios las medidas deben ser: 10 m² para las habitaciones dobles y 6 m² para las sencillas.
· El salón deberá medir al menos 10 m² y la cocina 5 m². En caso de que sea un espacio unificado, el mismo deberá tener 14 m².
· El aseo debe medir 1,5 m².
· El pasillo debe tener un mínimo de 85 centímetros.
Por lo tanto es importante que se verifiquen como mínimo estas medidas para saber si un local comercial es apto para realizar el cambio de uso.
Licencia de obras
Una vez nos hemos asegurado que el local cumple con las condiciones técnicas para poder realizar el cambio de uso de local comercial a vivienda, se debe preparar un proyecto técnico por un arquitecto, el cual detallará todas las actuaciones necesarias para que el ayuntamiento autorice el cambio de uso.
Esta licencia, por norma general es tratada como una licencia de obra mayor, ya que se adapta el local para las condiciones de habitabilidad de una vivienda residencial.
ejecución de las obras
Una vez obtenida la licencia, se iniciará la ejecución de las obras aprobadas por la administración, las cuales dotarán al local comercial de las condiciones de habitabilidad de vivienda. Es importante que la empresa responsable de las obras cumpla con lo marcado con el proyecto para evitar problemas de legalización de las obras.
Una vez finalizadas las obras, el arquitecto responsable del proyecto emitirá el correspondiente Certificado Final de Obra (CFO), que es el documento que certifica la correcta ejecución de las obras y su correcta finalización.
Registro de la vivienda
Con la documentación de final de obra y la correspondiente licencia, se deberá proceder al registro de la vivienda en el registro de la propiedad, para ello, es importante tener en cuenta que se trata de una vivienda de obra nueva y que por ello debe ir acompañada de toda su documentación que la acredita como tal. Por este motivo, se deberá tramitar:
- Certificado de primera ocupación.
- Cédula de habitabilidad
- Certificado energético
Disponiendo de toda esta documentación, se podrá inscribir la vivienda en el registro de la propiedad, quedando legalmente con el Uso de Vivienda.
Si quieres más información acerca del cambio de uso de local comercial a vivienda, contacta con nosotros sin compromiso y te asesoraremos personalmente, incluso por WhatsApp, para explicarte cuáles son tus mejores opciones. Es importante valorar la viabilidad del inmueble antes de adquirir el activo para asegurarse de se puede cumplir toda la normativa que hemos explicado anteriormente. Empresas punteras en el sector inmobiliario como Brickbro, están especializadas en este tipo de servicios, con quien colaboramos estrechamente para cubrir todas las cuestiones técnicas que puedan surgir.
Preguntas frecuentes
- Los requisitos legales varían según la ubicación y las regulaciones locales, pero generalmente incluyen:
- Obtener permisos de construcción y cambio de uso.
- Cumplir con códigos de construcción y zonificación.
- Asegurarse de que el espacio cumple con estándares de seguridad y habitabilidad.
- Realizar inspecciones y obtener aprobaciones de las autoridades locales.
Los trámites y permisos típicos incluyen:
- Certificado de Compatibilidad Urbanística.
- Licencia de obra de Cambio de uso.
- Certificado final de obra del arquitecto.
- Cédula de primera ocupación y Certificado de eficiencia energética.
- Inspecciones por parte de la administración.
- Certificado del registro de la propiedad.
Las restricciones comunes pueden incluir:
- Urbanísticas: Algunas áreas pueden no permitir la conversión de locales comerciales en viviendas.
- Espacio y diseño: El diseño debe cumplir con estándares de habitabilidad.
- Ventilación e iluminación: Deben cumplir con requisitos mínimos.
- Requisitos específicos de la localidad: Pueden existir regulaciones locales adicionales.
Consideraciones importantes incluyen:
- Espacio habitable: Diseñar áreas de estar, dormitorios, cocina y baño.
- Aislamiento acústico y térmico: Para mayor comodidad y eficiencia energética.
- Instalaciones eléctricas y de fontanería: Asegurarse de que cumplan con estándares.
- Acceso y seguridad: Cumplir con regulaciones de seguridad y accesibilidad.
Beneficios:
- Reutilización de espacio infrautilizado.
- Posible aumento del valor de la propiedad.
- Personalización del espacio habitable.
Desafíos:
- Requisitos legales y permisos.
- Costos de remodelación.
- Posibles limitaciones de diseño.
- Necesidad de cumplir con regulaciones específicas.
En general, el cambio de uso de un local comercial a vivienda puede ser una inversión valiosa, pero requiere planificación, recursos y cumplimiento de regulaciones. La calidad de vida puede mejorar al adaptar un espacio a tus necesidades, pero es importante considerar los desafíos involucrados.
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