A continuación veremos como realizar un cambio de uso de local comercial a vivienda.

Muchas personas piensan que pueden convertir un local en vivienda, y viceversa (lo que se llama formalmente cambio de uso), así como así; sin embargo, la realidad es que sin unas características específicas y sin los permisos necesarios, esto no podrá ser.

¿Imaginas que se te presente la oportunidad de comprar un excelente local, pero quieres remodelarlo para aumentar su valor o convertirlo en tu nuevo hogar? Sigue estos consejos para que puedas realizar este proyecto sin ningún problema.

Desventajas de utilizar un local como vivienda indebidamente

Como habíamos mencionado antes, sin las debidas licencias de cambio de uso, un local no será vivienda, sin importar que vivas allí ilícitamente. En este sentido, al hacerlo puede que tengas los siguientes inconvenientes:

·         En primer lugar, no podrás empadronarte y, por lo tanto, no podrás realizar los trámites que requieren estar empadronado.

·         En segundo lugar, si en un futuro necesitas solicitar una hipoteca, esta será por una cantidad mucho menor ya que las tasaciones para los locales son mucho más bajas que para las viviendas.

·         Si el local no cuenta con servicios básicos dados de alta, como el agua, la electricidad o el gas, será más complicado hacerlo debido a que para los locales se pide una licencia de actividad que, por supuesto, no necesitan tener las casas.

·         En caso de que desees, en algún momento, ya sea por viajes o por inversión, alquilarlo, no podrás pedir una licencia de habitabilidad.

Ahora que ya hemos visto las desventajas de utilizar un local como vivienda, para que sea posible utilizar un local como vivienda, se puede solicitar un cambio de uso de local comercial a vivienda. Esto es, sencillamente, una nueva construcción para hacer del local una vivienda habitable, la cual, posteriormente, necesitará de una licencia de primera ocupación.

¿En qué casos no será posible convertir un local comercial en vivienda?

Como se trata, en teoría, de una obra nueva, esta nueva vivienda deberá cumplir con el Código Técnico de Edificación, así como con la normativa urbanística del ayuntamiento en el que se encuentra el local.

En este sentido, la única manera en la que el local no pase las “pruebas” necesarias para ser convertido en local, es si:

·         El local comercial no tiene suficiente ventilación,

·         Si las condiciones de las estructuras son insalubres,

·         Si no hay posibilidad de colocar iluminación,

·         Si el local es demasiado pequeño,

·         Si el estado de las escaleras (en caso de que tenga) no es bueno.

Un local que no cumpla con cualquiera de los apartados de accesibilidad de la CTE no podrá convertirse en vivienda de ningún modo; por ello, deberás asegurarte de contratar un arquitecto que lleve a cabo un estudio de viabilidad o que realice las mejoras necesarias antes de hacer el cambio de local comercial a vivienda.

En 2013, el Tribunal Supremo ratificó el derecho que tienen todos los ciudadanos, propietarios de un local o una vivienda, de utilizar su propiedad como considere más adecuado; sin embargo, si las modificaciones que se quieran realizar infringen las normativas expresadas en los reglamentos prescritos, estos cambios no podrán llevarse a cabo. Asimismo, para cambiar el uso de local comercial a vivienda se verificará con anterioridad que esto no afecte la estructura del edificio o sus espacios comunes.

Tras haber obtenido la licencia de primera ocupación y el permiso de cambio de uso por parte del ayuntamiento, será necesario asistir al notario para que éste redacte las escrituras del cambio de uso y, de esta forma, poder llevarlas al registro de propiedad.

Requisitos para cambiar de un local comercial a vivienda

Para que un local comercial cumpla los requisitos que permitan convertirlo en una vivienda será necesario que este cumpla con las siguientes normas de habitabilidad decretadas en la Normativa Urbanística de cada ayuntamiento. Por lo general, son las siguientes:

·       La superficie total de la nueva vivienda deberá contar con un espacio para estancia-comedor, una cocina, al menos un dormitorio y un aseo.

·         Asimismo, esta superficie deberá ser superior a los 38 m², con un espacio útil de 25 m².

En Madrid, por ejemplo, para convertir los locales comerciales en viviendas deberán tener las siguientes características:

·         El nivel del suelo debe ser superior al nivel de la acera; en caso de que el local se encuentre en una calle con pendiente, será tomado en cuenta el nivel o punto más elevado de la misma.

·         Las habitaciones habitables, como la cocina, el comedor o el dormitorio no podrán estar en plantas más bajas; es decir, no podrán estar en un sótano, por ejemplo.

·         La fachada deberá tener al menos tres metros de longitud.

·         Si existe espacio exterior en el local comercial, este deberá tener una superficie útil que supere los 12 m².

·         La altura mínima de la vivienda deberá tener al menos 250-220 cm o tener un 75% de superficie útil.

·         Las puertas de acceso deberán tener un mínimo de 203 cm de alto  por 825 mm de ancho. Asimismo, las hojas de las puertas de acceso deberán ser, por lo menos, de 203 cm de alto (dormitorios), 625 mm de ancho (aseos) y 725 mm para las habitaciones restantes.

·         Los huecos para colocar la iluminación deberán ocupar al menos un 12% de la superficie útil de las habitaciones habitables. De igual forma, cada habitación deberá tener al menos un 8% de espacio destinado a la ventilación natural de la misma.

·         Finalmente, para poder convertir cambiar un local comercial a vivienda, éste deberá cumplir con los requisitos de seguridad y accesibilidad requeridos en materia de prevención de incendios.

Si se incumplen cualquiera de estas normas no será posible realizar el cambio de local comercial a vivienda, al menos, en Madrid. En otras localidades como Barcelona, la normativa es muy parecida, y nosotros siempre recomendamos basarnos en la más restrictiva para no tener problemas en ningún caso.