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¿Cómo empiezo mi proyecto de vivienda unifamiliar de obra nueva?

Probablemente estés pensando en tener tu vivienda unifamiliar en una zona residencial en la ciudad o en sus alrededores, y solo de pensarlo aparecen un mar de dudas que hacen que pongas en duda si realmente es un buen proyecto o una buena inversión, es por ello que a continuación te vamos a solucionar todas las dudas que puedas tener al respecto.

Para poder llevar a cabo esta vivienda, necesitarás de la ayuda de un equipo de arquitectura, compuesto por un arquitecto y un aparejador (o arquitecto técnico), los cuales se encargarán de redactar el proyecto, tramitar la licencia de obra y llevar la dirección de las obras.

Primeros pasos

En primer lugar tendrás que buscar una parcela en la cual podamos empezar a realizar las primeras propuestas de proyecto para posteriormente realizar la obra. Este es uno de los pasos clave para poder tener una vivienda unifamiliar de obra nueva, ya que la topografía de la parcela te definirá cómo se puede distribuir el espacio en ella.

Tendremos tres tipos de parcelas: Planas, con pendiente positiva y con pendiente negativa; en función de cada tipo de parcela podremos diseñar un tipo u otro de vivienda unifamiliar de obra nueva.

OBRA NUEVA PARCELA

Las parcelas planas (que acostumbran a ser las más caras) tienen la ventaja que al no tener desnivel se puede disponer del máximo de superficie útil y se pueden distribuir los espacios de manera más sencilla, el resto de parcelas se deberán diseñar los espacios con el fin de obtener el máximo de superficie al mismo nivel, lo que conllevará realizar muros de contención y movimientos de tierra importantes.

Otro aspecto a tener en cuenta es el plan urbanístico que afecta a la parcela, el cual determinará los siguientes parámetros constructivos:

  • Edificabilidad: Se define como la cantidad total de metros cuadrados de techo que se pueden construir de obra nueva en un solar.
  • Ocupación: Superficie máxima que se puede ocupar con espacios los habitables de la obra nueva en el interior de la parcela
  • Lindes del terreno: Distancias mínimas que se deben dejar entre las diferentes construcciones de obra nueva a las viviendas colindantes y a la calle.
  • Altura máxima edificable: Altura máxima que tendrá la edificación de obra nueva a proyectar (por norma general, desde la cota natural del terreno, aunque a menudo es desde la cota de parcela acabada).

Una vez tengamos una parcela seleccionada y los datos anteriores claros se procederá al estudio de viabilidad del proyecto de vivienda unifamiliar de obra nueva.

Estudio topográfico y Geotécnico

Para completar toda la información necesaria para iniciar el proyecto de vivienda unifamiliar de obra nueva, necesitarás realizar un estudio topográfico y un estudio geotécnico, Projectum dispone de colaboradores especializados en realizar estos trabajos, los cuales son imprescindibles para el desarrollo del proyecto.

  • Estudio topográfico: Se trata de la delineación en AutoCAD de la topografía del terreno, se realiza mediante una visita in situ a la parcela por parte de un topógrafo, el cual realizará las medidas pertinentes con una estación total en toda la parcela, levantando un plano de toda la superficie de la parcela. El coste aproximado de este servicio oscila entre los 400€ y 700€ en función de la superficie de la parcela.
  • Estudio geotécnico: Es el estudio de la calidad del pavimento donde se realizará la vivienda unifamiliar de obra nueva, este estudio se ejecuta con maquinaria especializada en obtener mediante perforaciones, muestras del material del suelo, también se realizan pruebas de dureza del suelo. El estudio es de vital importancia para definir la cimentación de la obra nueva.

Proyectos necesarios para construir una vivienda unifamiliar de obra nueva

Anteproyecto de obra nueva

El anteproyecto de una vivienda unifamiliar de obra nueva tiene como objetivo definir las líneas generales del futuro proyecto, definiremos a grandes rasgos las volumetrias de las diferentes construcciones así como su disposición en la parcela.

anteproyecto obra nueva

También se realizarán propuestas de distribución de la vivienda, haciendo entrega de los planos con una distribución

básica y una propuesta de materiales a utilizar.

Este proyecto no tiene carácter vinculante, por lo que no se puede construir con solo este proyecto y no se puede solicitar la correspondiente licencia de obra nueva al ayuntamiento, pero sí que se trata de un documento imprescindible para definir cómo va a ser la vivienda unifamiliar de obra nueva, así como para poder decidir con el promotor si las propuestas presentadas son las deseadas.

Proyecto básico de obra nueva

Con el anteproyecto definido y con la aprobación por parte del promotor se realiza el proyecto básico, éste proyecto completa al anterior, en él se definen los aspectos constructivos y se da mayor detalle tanto a la vivienda como a la parcela.

Este proyecto nos servirá para solicitar la correspondiente licencia de obra nueva, por lo que en este punto será necesaria la presencia de Arquitecto y Aparejador para que realicen el proyecto y una vez realizado se vise por los colegios correspondientes (Colegio de arquitectos y Colegio de aparejadores).

También es importante que dispongas de los asumes de obra, es un documento donde los técnicos asumen la responsabilidad del proyecto de vivienda unifamiliar de obra nueva. Aunque no se hayan iniciado las obras, los ayuntamientos lo requieren para poder otorgar la licencia.

El contenido de este proyecto es más completo, pues ya se realiza teniendo en cuenta la normativa urbanística de la zona así como el Código Técnico de la Edificación (CTE) entre otros. Es muy importante que se revisen las normativas urbanísticas, ya que estas cambian en función de la población, y esto determinará en cierta medida los ajustes finales de la obra nueva.

Proyecto ejecutivo de obra nueva

El proyecto ejecutivo de obra nueva es el último de los proyectos que vas a necesitar para poder llevar a cabo la construcción de tu vivienda unifamiliar de obra nueva, en este documento técnico se definirá todo lo necesario para que cualquier constructor cualificado pueda ejecutar la obra (siempre siguiendo las directrices de la dirección facultativa: Arquitecto y Aparejador).

La ejecución de este proyecto se desarrolla mientras la tramitación de la licencia está en curso (recuerda que en este punto ya se ha entregado un proyecto básico al ayuntamiento correspondiente para la aprobación de la licencia), por lo que este proyecto se realizará en este período de tiempo, y deberá estar acabado cuando se conceda la licencia de obras, de esta manera, se tendrá toda la documentación técnica necesaria para poder ejecutar la obra así como la autorización por parte del ayuntamiento para ejecutarla.

En este proyecto se justificarán todas las propuestas definidas en el proyecto básico, por lo tanto, este documento técnico deberá contener:

  • Cálculos estructurales, tanto de cimentación como de la edificación
  • Cálculos térmicos de fachadas y cubiertas
  • Cálculos de todas las instalaciones
  • Detalles constructivos
  • Presupuesto detallado
  • Etc…

Estos Proyectos ejecutivos también deberán estar visados por los correspondientes colegios profesionales.

Llegados a este punto, se darán inicio a las obras, las cuales serán supervisadas por la dirección de obra (Arquitecto y Aparejador).

Dirección y Coordinación de Obras

Si nosotros visamos tu proyecto, la responsabilidad es directa, y por tanto nos debemos reservar el derecho de supervisar en primera persona que todo se hace en cumplimiento de las regulaciones y las instrucciones técnicas. Esto se traduce en la contratación de uno de nuestros profesionales colegiados que supervisará periódicamente la obra para verificar que todo se está haciendo conforme a lo descrito en el proyecto de obra nueva.

El Director de Obra es la persona que se encarga de:

  • Coordinación de todo el equipo técnico-facultativo de la obra
  • Interpretación del proyecto ejecutivo (técnica, económica y estética)
  • Consecución de la ejecución de obra en los tiempos acordados
  • Adaptación a cambios e imprevistos y modificaciones pertinentes
  • Obtención del certificado de final de obra

¿Cuánto cuesta un proyecto de vivienda unifamiliar de obra nueva?

Para tener un aproximado del coste de construir una vivienda unifamiliar de obra nueva, se deberán tener en cuenta todos los costes, tanto de estudios previos, oficina técnica, tasas y obra.

Detalle de costes de una vivienda unifamiliar de obra nueva:

CONCEPTO PRECIO ESTIMADO
Estudio topográfico De 400€ a 700€(En función de la superficie)
Estudio geotécnico 2.000€
Proyectos técnicos De 20.000€ a 35.000€ (En función de la superficie)
Tasas y visados 4% del precio de construcción.
Obra Entre 1.300 y 1.700€/m² construido (En función de calidades)
Otros (conexiones compañía, suministros, etc) 4.000€

Por lo tanto, a modo de ejemplo, una vivienda unifamiliar de obra nueva de 150 m² de calidades medias tendría un coste de 240.000 €.

 

¿Cuánto se tarda en tener un proyecto unifamiliar de obra nueva?

Es importante tener en cuenta que este tipo de proyecto de vivienda unifamiliar de obra nueva requiere de un tiempo considerable para que se dé por finalizado. Los tiempos que a continuación detallaremos son aproximados, pues existen muchos factores que determinaran el calendario del proyecto.

Detalle de tiempos: 

  • Trabajos iniciales (Estudio topográfico, Geotécnico y anteproyecto): 1 mes
  • Proyecto básico: 1,5 meses
  • Proyecto Ejecutivo (y obtención de licencia de obra): 3 meses
  • Ejecución de las obras: entre 7 y 10 meses

Por lo tanto, a modo estimativo, este tipo de proyecto des de su inicio tiene una duración media de 14 meses.

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