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¿Qué es un proyecto de cambio de uso?
Un Proyecto de cambio de uso consiste en cambiar el uso al que se destina parte de un edificio (normalmente un local), con el fin de convertirlo en un local apto para ser habitable, y de la misma manera que figure a nivel catastral como una vivienda y pueda ser valorado como tal.
Cada día es más habitual que se realicen este tipo de proyectos, el principal motivo es el precio de la vivienda, que está a unos niveles nunca vistos y esta opción es más económica que adquirir una vivienda con la cédula tramitada.
¿Por qué necesitas un proyecto de cambio de uso?
Un proyecto de cambio de uso se caracteriza porque se debe dar el mismo cumplimiento como si fuera una vivienda de obra nueva, por lo que debe seguir las normas marcadas por el Código Técnico de la Edificación (CTE) como las normas de habitabilidad (Las cuales varían para cada comunidad autónoma), todo ello de debe seguir porque una vez finalizadas las obras esta nueva vivienda obtendrá la correspondiente Cédula de habitabilidad.
Con el fin de poder disponer de tu local a vivienda y así poder disfrutar de todas las ventajas de vivir en una vivienda, necesitarás tramitar este tipo de proyecto.
¿Cómo se realiza un proyecto de cambio de uso?
Paso 1: Estudio de viabilidad
El primer punto a tratar es verificar que es posible implantar el Proyecto de cambio de uso de vivienda en el local seleccionado, para ello se harán diferentes comprobaciones, tanto a nivel urbanístico como a nivel de habitabilidad, estas comprobaciones varían en función de la zona, pero por norma general tendrán que ver con la densidad de viviendas máxima del edificio, la superficie del local y los metros de fachada entre otros.
Este estudio de viabilidad nos dará la seguridad de que este proyecto de cambio de uso se puede realizar, y que al finalizarlo podremos tener en nuestro poder la cédula de habitabilidad, y en consecuencia, registrar este inmueble como vivienda.
Es importante tener la viabilidad del proyecto de cambio de uso bien realizada, ya que el incumplimiento de uno de los puntos tanto a nivel urbanístico como a nivel de habitabilidad hará que no os otorguen la correspondiente licencia de cambio de uso.
Paso 2: Redacción del proyecto
Una vez pasada con éxito la viabilidad del proyecto de cambio de uso, procederemos a redactar el proyecto de cambio de uso, el cual está clasificado como un proyecto de obras mayores, se clasifica de esta manera no por las obras en si, sino por el cambio de uso.
Este proyecto de cambio de uso, además de contemplar las obras que se van a realizar en el interior del local, justifica toda la norma urbanística de la zona para que se pueda implantar la vivienda, por lo que deberá justificar puntos como:
- Dependencias mínimas: Toda vivienda deberá estar formada por varias dependencias
- Salón-Comedor-Cocina: Se puede proyectar como un solo espacio, pero debe estar en una zona diferenciada.
- Dormitorio principal: Debe disponer de espacio suficiente para ubicar una cama de matrimonio y un armario.
- Baño: Pieza compuesta por inodoro, lavabo, ducha o bañera.
- Superficies mínimas de cada estancia:
- Recibidor o zona de entrada: Debe estar adecuada para acceso a minusválidos, por lo que se tiene que poder inscribir un círculo de 1,5m de diámetro.
- Pasillos: Es el encargado de distribuir la vivienda al resto de estancias, se requiere una anchura superior a 0,90cm.
- Salón: Se requiere que tenga una superficie mínima de 12m² y se debe poder inscribir un círculo mínimo de 3 metros de diámetro.
- Comedor: Se requiere que tenga una superficie mínima de 10m² y se debe poder inscribir un círculo mínimo de 2,5 metros de diámetro.
- Salón-Comedor: Los espacios anteriores se pueden agrupar en uno solo, en este caso la superficie mínima es de 15m² e inscribir un círculo mínimo de 2,5 metros de diámetro.
- Cocina: Esta estancia debe disponer de todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza, por lo que tendrá fregadero, encimera, horno, extractor de humos, etc.
- Alturas mínimas de las estancias: No deberá ser inferior a 2,5 metros.
- Justificación de las ventilaciones de cada zona, las cuales se realizaran a través de ventanas al exterior.
- Justificación de iluminación natural, obligatorio en dormitorios.
- Resistencia estructural
- Etc…
Todos estos puntos mencionados anteriormente deben estar justificados en el proyecto de cambio de uso, además se deben justificar también los parámetros urbanísticos para no tener problemas en el momento de tramitar la licencia.
Paso 3: Tramitación y obtención de licencias
Una vez realizado el proyecto, se tramitará la licencia correspondiente, a partir de la cual podremos realizar las obras de adecuación por parte de una empresa constructora. Obtener la licencia, significa que el cambio de uso está aprobado por parte del ayuntamiento, por lo que el siguiente paso será realizar las obras.
Estas obras suelen ser sencillas, ya que en la mayoría de casos no se realizan modificaciones estructurales, pero es importante contar con la supervisión de un técnico para que se ejecuten siguiendo las especificaciones de proyecto.
Paso 4: FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS DE CAMBIO DE USO
La finalización de las de cambio de uso conlleva la preparación de una serie de documentación técnica necesaria para obtener la cédula de habitabilidad, esta documentación es:
- Certificado final de Obra: Documento expedido por el técnico que ha dirigido la ejecución de las obras donde se certifica que la obra ha sido ejecutada según proyecto, en caso de haber alguna modificación, deberán quedar reflejadas en el proyecto As Built.
- Certificado de eficiencia energética: Al ser tratada como una vivienda nueva, se deberá realizar el correspondiente certificado de eficiencia energética.
- Certificado de primera ocupación: Certificado emitido por el ayuntamiento una ver el técnico de la administración ha realizado la inspección in situ del proyecto, este certificado es imprescindible para proceder a tramitar la cédula de habitabilidad, y al mismo tiempo sirve para dar por cerrado el expediente de obras asociado al proyecto.
- Otros: Dependiendo de la población pedirán otros documentos como pueden ser un certificado de aislamiento acústico (como es el caso de Barcelona).
- Cédula de Habitabilidad: Documento emitido por el arquitecto encargado de la obra que acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda, acreditándola como tal.
Cuando toda esta documentación está realizada, se debe presentar ante la sede del catastro para que quede correctamente registrada y tu local aparezca como vivienda y tener finalizado tu cambio de uso.
¿Qué tipos de proyectos de cambio de uso existen?
A pesar de que el proyecto más conocido es el de cambio de uso de local a vivienda, este proceso también puede ser a la inversa, es decir, convertir una vivienda en otro tipo de uso diferente al residencial.
Cambio de uso residencial
La transformación de un espacio para su uso residencial implica modificar un edificio o local para que sea apto para viviendas. Esto puede incluir la creación de apartamentos, condominios o viviendas unifamiliares en una estructura previamente destinada a otro propósito. Los cambios típicos pueden involucrar la instalación de sistemas de fontanería y electricidad adicionales, así como la adecuación de espacios para dormitorios, cocinas y baños.
La aprobación de estos proyectos garantiza que las viviendas cumplan con las normativas de seguridad y habitabilidad.
Cambio de uso comercial
El cambio de uso comercial implica adaptar un lugar para actividades comerciales, como tiendas minoristas, restaurantes, oficinas o cualquier otro tipo de negocio. Estos proyectos pueden requerir modificaciones en la distribución del espacio, la instalación de sistemas de iluminación y ventilación específicos, y la adecuación para el acceso público.
La firma de un arquitecto o ingeniero es esencial para asegurar que el diseño cumpla con las regulaciones comerciales y de seguridad.
Cambio de uso industrial
Los proyectos de cambio de uso industrial se enfocan en la modificación de un espacio para actividades industriales, como fábricas, talleres o almacenes. Esto puede incluir la instalación de maquinaria pesada, sistemas de ventilación especializados y disposiciones de seguridad específicas para la actividad industrial. La firma de un profesional habilitado es crucial para garantizar que el diseño y la construcción cumplan con las normativas de seguridad industrial y las regulaciones locales.
¿Quién puede firmar un proyecto de cambio de uso?
Requisitos legales
La firma de un proyecto de cambio de uso de local a vivienda, requiere la aprobación de un arquitecto en cumplimiento con las leyes locales de profesiones reguladas. Estos profesionales deben estar debidamente autorizados por las autoridades competentes y estar al tanto de las regulaciones específicas que se aplican a proyectos de cambio de uso en la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad.
Su firma en los planos y documentos garantiza que el proyecto cumpla con las normativas y estándares de seguridad.
Profesionales habilitados
Los profesionales habilitados, como arquitectos, deben tener un profundo conocimiento de las regulaciones locales y experiencia en la redacción de proyectos de cambio de uso para garantizar su aprobación.
Además de la firma, estos profesionales desempeñan un papel crucial en la planificación y el diseño de los cambios necesarios para que el espacio se ajuste al nuevo uso previsto. Su experiencia ayuda a evitar problemas legales y técnicos en el proceso de cambio de uso, asegurando que el proyecto sea exitoso y cumpla con todas las regulaciones aplicables.
¿Cuánto cuesta hacer un cambio de uso de local a vivienda?
En Projectum el coste del proyecto se calcula siempre en función de la superficie del proyecto, es por ello que varía para cada caso en concreto; pero haciendo un ejemplo de un local tipo de 100 m².
LOS COSTES ESTIMADOS PARA UN PROYECTO DE CAMBIO DE USO SERÍAN:
| Concepto | Precio |
|---|---|
| Proyecto de cambio de uso | 2100 € |
| Dirección de obra y Certificado final de obra | 3100 € |
| Gestiones y tramitaciones | 300 € |
| Tasas y visados | 2000 € |
| Obra de cambio de uso | de 50,000€ a 75.000€ |
¿Cuánto tarda un cambio de uso de local a vivienda?
Determinar los tiempos de este tipo de proyecto resulta complicado, pues la administración demora bastante la resolución de este tipo de proyectos ya que las comprobaciones que deben hacer los técnicos del ayuntamiento son varias. Además, una vez acabada la obra, se tiene que personar un técnico de la administración para otorgar la Cédula de primera ocupación, por lo que el camino crítico del proyecto pasa por la rapidez del técnico en realizar esta visita y emitir la cédula.
No obstante, a modo aproximado podemos tener en cuenta los tiempos que reflejamos a continuación:
- Estudio de viabilidad: 3 semanas.
- Proyecto de cambio de uso: 1 mes.
- Resolución de licencia de cambio de uso: 6 meses.
- Ejecución de las obras y emisión de certificado final de obra: 3 meses.
- Inspección de primera ocupación: 2 meses.
- Inscripción de cambio de uso en catastro: 1 mes.
Esta estimación de tiempos refleja que un proyecto de cambio de uso debe plantearse con antelación, ya que la estimación media de cierre de proyecto está alrededor de 14 meses des del inicio del proyecto de cambio de uso.
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Preguntas frecuentes sobre Proyectos de cambio de uso
Un proyecto de cambio de uso es un proceso mediante el cual se modifica uso de un edificio o un local. En el contexto de cambiar un local a vivienda, implica transformar un espacio que originalmente estaba destinado a uso comercial o industrial en una unidad de vivienda o apartamento, cumpliendo siempre con las ordenanzas locales de habitabilidad y el Código Técnico de la Edificación (CTE)
Es necesario realizar un proyecto de cambio de uso cuando deseas utilizar un local comercial o industrial para fines residenciales. Esto es común cuando se busca aprovechar espacios infrautilizados o revitalizar áreas urbanas.
El proceso para obtener la aprobación de un proyecto de cambio de uso generalmente involucra los siguientes pasos:
- Estudio de viabilidad: Determinar si el cambio de uso es viable según las regulaciones locales y las condiciones del edificio.
- Diseño y planificación: Elaborar un proyecto que incluya planos, especificaciones y detalles necesarios para convertir el espacio en una vivienda.
- Solicitud de permisos: Presentar la documentación ante las autoridades locales y obtener los permisos necesarios.
- Ejecución de la obra: Realizar las modificaciones y adaptaciones requeridas según el diseño aprobado.
- Inspección final: Programar una inspección con la administración para asegurarse de que la vivienda cumpla con todas las regulaciones y normativas aplicables, y obtener la cédula de primera ocupación.
Los documentos y permisos necesarios pueden variar según la ubicación y las regulaciones locales, pero generalmente incluyen:
- Planos arquitectónicos detallados.
- Memoria descriptiva del proyecto.
- Planos eléctricos y de fontanería.
- Licencias de construcción y cambio de uso.
- Certificados de habitabilidad y de eficiencia energética.
- Documentación legal que demuestre la propiedad o el arrendamiento del local.
Algunos de los obstáculos comunes en un proyecto de cambio de uso incluyen:
- Regulaciones locales restrictivas.
- Requisitos de seguridad y accesibilidad.
- Zonificación y normativas de uso de suelo.
- Necesidad de adaptar la estructura para cumplir con códigos de construcción.
- Cambios en la infraestructura y servicios públicos necesarios.
- Requerimientos financieros para llevar a cabo las modificaciones necesarias.
Superar estos obstáculos generalmente requiere de un buen entendimiento de las regulaciones locales, la asesoría de profesionales competentes y una planificación cuidadosa del proyecto.
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