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Muchos propietarios de inmuebles se plantean arreglar el edificio de manera completa. Si ese es tu caso y no sabes por dónde empezar, te invitamos a continuar leyendo sobre los proyectos de rehabilitación. En él te vamos a explicar todo lo que necesitas, desde la documentación previa hasta los permisos y las opciones que tienes.
¿Qué es la rehabilitación de edificación?
La rehabilitación de edificación es un proceso integral de renovación y mejora de edificios existentes con el objetivo de revitalizar su funcionalidad, seguridad y eficiencia.
Este tipo de proyectos buscan dar nueva vida a estructuras existentes en lugar de demolerlas y construir desde cero.
¿QUÉ SON LOS PROYECTOS DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS?
Después de varios años, los inmuebles precisan de arreglos. La restauración o rehabilitación de un edificio es la manera de mantenerlo y mejorarlo para hacer más larga su vida útil. Incluye muchas actividades constructivas, que pueden ser necesarias por:
- Seguridad en la construcción: Edificios que presentan problemas por el deterioro de los cimientos, de los muros o de la fachada.
- Mejora de las instalaciones: En ocasiones, lo que ofrece un edificio ha quedado desfasado para su uso en la actualidad. Además, los más antiguos incumplen la normativa vigente. Por ejemplo, la mejora de la instalación eléctrica para hacerla adecuada al reglamento de baja tensión es uno de los trabajos que se incluyen en este punto.
- Más accesibilidad: Actuaciones como la instalación de elevadores, ascensores o rampas facilitan el acceso a la finca a las personas con movilidad reducida.
- Eficiencia y ahorro energético: Son todos los trabajos que se llevan a cabo para ahorrar energía, como la instalación de paneles aislantes o los cierres herméticos. Estas mejoras son conocidas como rehabilitaciones energéticas.
Tipos de rehabilitación
Existen diversos tipos de rehabilitación de edificación, cada uno enfocado en aspectos específicos de la estructura. Los principales tipos incluyen:
- La rehabilitación estructural
- La rehabilitación de fachadas
- La rehabilitación de cubiertas
- La rehabilitación de instalaciones
- La rehabilitación energética.
Objetivos de la rehabilitación
Los objetivos de la rehabilitación de edificación varían según el proyecto, pero generalmente incluyen la preservación del patrimonio arquitectónico, la mejora de la eficiencia energética, la adaptación a normativas actuales, la corrección de daños estructurales y la modernización de espacios.
Cómo planificar un proyecto de rehabilitación
La planificación cuidadosa es esencial para el éxito de un proyecto de rehabilitación. Esto implica definir las fases del proyecto y recopilar la documentación necesaria antes de comenzar la obra.
Fases del proyecto
Un proyecto de rehabilitación típicamente pasa por etapas que incluyen la evaluación inicial, diseño y planificación, obtención de permisos, ejecución de la obra y la fase de inspección final. Cada fase requiere una gestión adecuada y atención a los detalles.
1. diagnóstico
Se trata de un estudio previo gracias al cual los técnicos pueden conocer el estado actual del inmueble. En este se detallan las deficiencias y anomalías, así como todos los aspectos importantes que se deban remarcar. No olvides que solo pueden hacerlo técnicos colegiados.
2. PROYECTO DE REHABILITACIÓN
La propuesta técnica que indica las soluciones que se proponen para corregir las incidencias y mejorar las deficiencias se conoce como proyecto de rehabilitación. Este documento debe ser elaborado por arquitectos colegiados.
En este documento han de aparecer las actuaciones necesarias para recuperar o rehabilitar un edificio, las soluciones constructivas previstas y todas las modificaciones que puedan plantearse con la obra en curso.
Los proyectos de rehabilitación incluyen los siguientes documentos:
- Memoria.
- Mediciones.
- Planos.
- Presupuesto.
- Pliegos de condiciones.
3. PRESUPUESTO DE OBRAS
Cuando ese proyecto de rehabilitación está elaborado de manera definitiva, llega el momento de valorar el importe total que supondrá su ejecución. Es importante, antes de comenzar con la rehabilitación del edificio,solicitar presupuestos a diferentes empresas dedicadas a estos trabajos para elegir la más conveniente. Ten en cuenta que siempre tendrán que ceñirse al proceso y respetar la dirección técnica, la licencia y las normas urbanísticas.
4. TRÁMITES ADMINISTRATIVOS
La rehabilitación de inmuebles requiere de ciertos trámites administrativos. Lo primero que deberás solicitar es la licencia de obra en el Ayuntamiento de tu localidad.
5. EJECUCIÓN DE LA OBRA
Ha llegado el momento de ponerse manos a la obra y ejecutar los trabajos previstos. Es importante que se respete el proyecto, así como la normativa de seguridad en todo momento.
En la ejecución se incluyen un gran número de aspectos: el montaje de los andamios y las redes de seguridad, la rehabilitación de fachadas, la reparación o sustitución de cubiertas, los cambios en las instalaciones de suministros y los revestimientos interiores. La última fase son los remates y acabados.
6. DOCUMENTO DE FINAL DE OBRA
Cuando la empresa finalice su trabajo, es preciso que firme el documento de final de obra. Este ha de incluir la fecha de finalización, el importe total y la declaración del representante de la propiedad de la recepción de obra.
7. CERTIFICADO FINAL DE OBRA
Antes de poder dar por concluida la rehabilitación del edificio, el arquitecto que ha llevado la dirección facultativa debe firmar y presentar el certificado de final de obra.
Tipos de obras de rehabilitación
Una cosa que no puede faltar en el proyecto es el tipo de rehabilitación que se va a efectuar en el edificio. El técnico colegiado que lo redacte debe explicar, de manera expresa, si se trata de una rehabilitación parcial o si, por el contrario, es integral:
- Rehabilitación parcial: Solo se centra en una parte del edificio. Por ejemplo, arreglos en la fachada para subsanar humedades o la aparición de grietas, un cambio en la cubierta, refuerzos en los cimientos debilitados o en la estructura, etc. También es parcial si se va a mejorar la accesibilidad de la finca con la instalación de un ascensor o si se cambia la instalación eléctrica para adecuarla a la normativa vigente.
- Rehabilitación integral: Se denomina así cuando las obras tienen como objetivo una mejora global de todos los componentes de un inmueble. De este modo, el edificio conseguirá la seguridad estructural y, además, cubrirá las necesidades de los vecinos.
Las obras de rehabilitación pueden abordar diferentes aspectos de un edificio, incluyendo:
Rehabilitación estructural
Enfocada en mejorar la resistencia y estabilidad de la estructura del edificio, corrigiendo daños o deficiencias.
Rehabilitación de fachadas
Dirigida a la restauración y embellecimiento de las fachadas exteriores, manteniendo la apariencia original o modernizándola.
Rehabilitación de cubiertas
Se centra en la reparación o renovación de techos y cubiertas para prevenir filtraciones y daños.
Rehabilitación de instalaciones
Moderniza sistemas eléctricos, de fontanería, climatización y otros servicios para mejorar la funcionalidad y eficiencia.
Rehabilitación energética
Busca aumentar la eficiencia energética del edificio, reduciendo su consumo y huella de carbono.
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Qué incluyen los proyectos de rehabilitación de edificios
Básicamente, en los proyectos de rehabilitación han de aparecer todos los detalles relativos a las obras que se van a llevar a cabo para la mejora del edificio.
Se trata de un documento abierto y que se irá actualizando según avancen los trabajos. Este se lleva a cabo en dos fases.
PRIMERA FASE: PROYECTO BÁSICO DE EDIFICACIÓN
Lo primero que ha de aparecer en un proyecto de rehabilitación son las características de la obra. Estas se recogen en el proyecto básico de edificación y son:
- La memoria descriptiva. Es una descripción amplia de todo el proyecto. Tiene que incluir a las personas que intervienen, es decir, el arquitecto, el promotor y el constructor, así como las mejoras que se van a realizar en el inmueble.
- La memoria constructiva. En este apartado se han de describir las características del suelo en el que se va a llevar a cabo la actuación.
- La certificación del cumplimiento del Código Técnico de Edificación. Por ejemplo, se han de detallar las medidas de seguridad en caso de incendios o de inundaciones.
- Los planos, tanto de la situación del edificio a rehabilitar como del emplazamiento o la urbanización. También deberán incluirse los planos de cubiertas, alzados y secciones.
- Un presupuesto aproximado del coste total que supondrá la obra.
SEGUNDA FASE: PROYECTO DE EJECUCIÓN
En el proyecto de ejecución se define finalmente la obra. No se puede modificar lo presentado en el proyecto básico de edificación, sino que será una ampliación de este. En él debe aparecer:
- La memoria descriptiva con todo lo que se haya ido añadiendo.
- La memoria constructiva debe ampliarse. Además de las características del suelo, deben aparecer otros datos, como los relativos a los cimientos, el acondicionamiento, los acabados, las instalaciones y el equipamiento.
- El cumplimiento del Código Técnico de Edificación y de otros reglamentos. Se hablará sobre seguridad en caso de incendio y también de seguridad estructural, protección contra el ruido, salubridad y ahorro energético.
- Los planos y mediciones.
- El pliego de condiciones detallado. Contiene, entre otros aspectos, el contrato entre las partes, los honorarios y los plazos de ejecución de la obra.
- El presupuesto final explicado de forma detallada.
Coste de un proyecto de rehabilitación
El coste de un proyecto de rehabilitación varía según factores como el tamaño del edificio, la extensión de las obras, la elección de materiales y la ubicación geográfica. Es fundamental calcular un presupuesto realista.
Factores que influyen en el coste
El costo puede verse afectado por factores como la necesidad de demolición, la complejidad de la estructura existente y la calidad de los materiales utilizados.
Cómo calcular el presupuesto
Para calcular el presupuesto, es necesario obtener cotizaciones detalladas de profesionales de la construcción y tener en cuenta posibles contingencias. Además, considera la inversión a largo plazo que puede aumentar el valor del edificio, es por ello que consideramos que es imprescindible de disponer de un proyecto técnico para ofrecer a las empresas contratistas, de esta manera todos los industriales valorarán los mismos conceptos.
Ayudas y subvenciones para la rehabilitación
En muchos lugares, existen programas de ayudas públicas destinados a fomentar la rehabilitación de edificaciones. Estos programas pueden ofrecer incentivos fiscales, subvenciones o préstamos a bajo interés, pero suelen estar sujetos a requisitos específicos.
Programas de ayudas públicos
Los programas varían según la región y el país, por lo que es necesario investigar y contactar a las autoridades locales para conocer las oportunidades disponibles, en la página del gobierno te ofrecen las ayudas disponibles.
Requisitos para solicitar ayudas
Los requisitos pueden incluir la preservación del patrimonio, mejoras en la eficiencia energética, la creación de empleo local y otros criterios específicos. Asegúrate de cumplir con los requisitos para acceder a estas ayudas.
Conclusión
Como has podido comprobar, la rehabilitación de un edificio conlleva mucho trabajo extra. Por un lado, toda la burocracia y el papeleo. Por otro, contar siempre con profesionales técnicos colegiados para su desarrollo.
Para evitarte los problemas que todo ello supone, en Projectum te ofrecemos la posibilidad de dejarnos ese trabajo. Solo tendrás que contactarnos y elegir entre los más de 90 tipos de proyectos que ponemos a tu disposición. Nos dices en qué provincia estás, qué es lo que necesita tu edificio y cuántos metros son. En unos minutos, tendrás en tu correo un presupuesto detallado para tus proyectos de rehabilitación.
Preguntas frecuentes
La rehabilitación de edificación es un proceso de renovación y mejora de edificios existentes con el objetivo de restaurar, modernizar o adaptar la estructura para cumplir con estándares actuales de funcionalidad, seguridad y eficiencia. Este proceso implica la revitalización de edificios en lugar de su demolición, contribuyendo a la conservación del patrimonio arquitectónico.
Existen varios tipos de rehabilitación de edificación, incluyendo:
- Rehabilitación Estructural: Se enfoca en mejorar la resistencia y estabilidad de la estructura del edificio.
- Rehabilitación de Fachadas: Dirigida a la restauración y embellecimiento de las fachadas exteriores, manteniendo su apariencia original o modernizándola.
- Rehabilitación de Cubiertas: Centrada en la reparación o renovación de techos y cubiertas para prevenir filtraciones y daños.
- Rehabilitación de Instalaciones: Moderniza sistemas eléctricos, de fontanería, climatización y otros servicios para mejorar la funcionalidad y eficiencia.
- Rehabilitación Energética: Busca aumentar la eficiencia energética del edificio, reduciendo su consumo y huella de carbono.
Los beneficios de la rehabilitación de edificación incluyen la preservación del patrimonio arquitectónico, la mejora de la eficiencia energética, la adaptación a normativas actuales, la corrección de daños estructurales, la modernización de espacios y la reducción de residuos de demolición. Además, la rehabilitación puede aumentar el valor de la propiedad y contribuir a la sostenibilidad ambiental.
La financiación de un proyecto de rehabilitación puede obtenerse a través de diversas fuentes, como:
- Recursos Propios: Utilizando fondos personales o de la empresa.
- Préstamos Hipotecarios: Solicitando un préstamo con garantía hipotecaria.
- Subvenciones y Ayudas: Buscando programas gubernamentales que ofrecen incentivos fiscales, subvenciones o préstamos a bajo interés para proyectos de rehabilitación.
- Inversores: Buscando inversores interesados en financiar proyectos de rehabilitación a cambio de participación en los beneficios.
Los trámites para la rehabilitación de una edificación pueden variar según la ubicación y la magnitud del proyecto, pero generalmente incluyen:
- Obtención de Permisos: Obtener los permisos de construcción y rehabilitación necesarios de las autoridades locales.
- Diseño y Planificación: Trabajar con arquitectos y diseñadores para desarrollar un plan detallado.
- Selección de Contratistas: Elegir a contratistas y profesionales de la construcción con experiencia en rehabilitación.
- Documentación: Preparar la documentación necesaria, como planos y estudios técnicos.
- Ejecución de la Obra: Supervisar la ejecución de la rehabilitación, cumpliendo con los plazos y estándares de calidad.
- Inspección y Aprobación: Realizar inspecciones finales y obtener la aprobación de las autoridades si es necesario.
Es fundamental consultar con expertos locales y asegurarse de cumplir con los requisitos específicos de su jurisdicción.
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