Proyectos de Rehabilitación de Edificación

Después de varios años, los inmuebles precisan de arreglos. La restauración o rehabilitación de un edificio es la manera de mantenerlo y mejorarlo para hacer más larga su vida útil. Incluye muchas actividades constructivas, que pueden ser necesarias por:

• Seguridad en la construcción: Edificios que presentan problemas por el deterioro de los cimientos, de los muros o de la fachada.
• Mejora de las instalaciones: En ocasiones, lo que ofrece un edificio ha quedado desfasado para su uso en la actualidad. Además, los más antiguos incumplen la normativa vigente. Por ejemplo, la mejora de la instalación eléctrica para hacerla adecuada al reglamento de baja tensión es uno de los trabajos que se incluyen en este punto.
• Más accesibilidad: Actuaciones como la instalación de elevadores, ascensores o rampas facilitan el acceso a la finca a las personas con movilidad reducida.
• Eficiencia y ahorro energético: Son todos los trabajos que se llevan a cabo para ahorrar energía, como la instalación de paneles aislantes o los cierres herméticos. Estas mejoras son conocidas como rehabilitaciones energéticas.

• Habitabilidad de las viviendas y las zonas comunes: Se reestructuran los espacios para adecuar las dimensiones y otros aspectos, como la entrada de luz natural, al uso que se les va a dar.

Encontramos 7 fases en todo el proceso de rehabilitación de edificios.

1. Diagnóstico

Se trata de un estudio previo gracias al cual los técnicos pueden conocer el estado actual del inmueble. En este se detallan las deficiencias y anomalías, así como todos los aspectos importantes que se deban remarcar. No olvides que solo pueden hacerlo técnicos colegiados.

2. Proyecto de rehabilitación

La propuesta técnica que indica las soluciones que se proponen para corregir las incidencias y mejorar las deficiencias se conoce como proyecto de rehabilitación. Este documento debe ser elaborado por arquitectos colegiados.

En este documento han de aparecer las actuaciones necesarias para recuperar o rehabilitar un edificio, las soluciones constructivas previstas y todas las modificaciones que puedan plantearse con la obra en curso.

Los proyectos de rehabilitación incluyen los siguientes documentos:

• Memoria.
• Mediciones.
• Planos.
• Presupuesto.
• Pliegos de condiciones.

3. Presupuesto de obras

Cuando ese proyecto de rehabilitación está elaborado de manera definitiva, llega el momento de valorar el importe total que supondrá su ejecución. Es importante, antes de comenzar con la rehabilitación del edificio, solicitar presupuestos a diferentes empresas dedicadas a estos trabajos para elegir la más conveniente. Ten en cuenta que siempre tendrán que ceñirse al proceso y respetar la dirección técnica, la licencia y las normas urbanísticas.

4. Trámites administrativos

La rehabilitación de inmuebles requiere de ciertos trámites administrativos. Lo primero que deberás solicitar es la licencia de obra en el Ayuntamiento de tu localidad.

5. Ejecución de la obra

Ha llegado el momento de ponerse manos a la obra y ejecutar los trabajos previstos. Es importante que se respete el proyecto, así como la normativa de seguridad en todo momento.

En la ejecución se incluyen un gran número de aspectos: el montaje de los andamios y las redes de seguridad, la rehabilitación de fachadas, la reparación o sustitución de cubiertas, los cambios en las instalaciones de suministros y los revestimientos interiores. La última fase son los remates y acabados.

6. Documento de final de obra

Cuando la empresa finalice su trabajo, es preciso que firme el documento de final de obra. Este ha de incluir la fecha de finalización, el importe total y la declaración del representante de la propiedad de la recepción de obra.

7. Certificado final de obra

Antes de poder dar por concluida la rehabilitación del edificio, el arquitecto que ha llevado la dirección facultativa debe firmar y presentar el certificado de final de obra.

Ahora que ya conoces las aspectos principales de una rehabilitación de edificios, vamos a centrarnos en explicarte qué son los proyectos de rehabilitación de edificios. Se trata de un documento que explica los trabajos que se desarrollarán para la resolución de los problemas de un edificio ya construido. Debe estar redactado y firmado por técnicos cualificados y colegiados.

Como ya hemos indicado en líneas anteriores, los problemas que presenta un edificio y que necesitan resolverse son varios. Quizás la construcción se ha quedado anticuada y los propietarios desean cambiar la distribución o las instalaciones de los servicios para cubrir sus necesidades actuales y cumplir con la normativa vigente. Puede que solo se deba arreglar alguna parte que se haya dañado o tal vez se trate de una intervención completa.

Básicamente, en los proyectos de rehabilitación han de aparecer todos los detalles relativos a las obras que se van a llevar a cabo para la mejora del edificio.

Se trata de un documento abierto y que se irá actualizando según avancen los trabajos. Este se lleva a cabo en dos fases.

Primera fase: proyecto básico de edificación

Lo primero que ha de aparecer en un proyecto de rehabilitación son las características de la obra. Estas se recogen en el proyecto básico de edificación y son:

• La memoria descriptiva. Es una descripción amplia de todo el proyecto. Tiene que incluir a las personas que intervienen, es decir, el arquitecto, el promotor y el constructor, así como las mejoras que se van a realizar en el inmueble.
• La memoria constructiva. En este apartado se han de describir las características del suelo en el que se va a llevar a cabo la actuación.
• La certificación del cumplimiento del Código Técnico de Edificación. Por ejemplo, se han de detallar las medidas de seguridad en caso de incendios o de inundaciones.
• Los planos, tanto de la situación del edificio a rehabilitar como del emplazamiento o la urbanización. También deberán incluirse los planos de cubiertas, alzados y secciones.
• Un presupuesto aproximado del coste total que supondrá la obra.

Segunda fase: proyecto de ejecución

En el proyecto de ejecución se define finalmente la obra. No se puede modificar lo presentado en el proyecto básico de edificación, sino que será una ampliación de este. En él debe aparecer:

• La memoria descriptiva con todo lo que se haya ido añadiendo.
• La memoria constructiva debe ampliarse. Además de las características del suelo, deben aparecer otros datos, como los relativos a los cimientos, el acondicionamiento, los acabados, las instalaciones y el equipamiento.
• El cumplimiento del Código Técnico de Edificación y de otros reglamentos. Se hablará sobre seguridad en caso de incendio y también de seguridad estructural, protección contra el ruido, salubridad y ahorro energético.
• Los planos y mediciones.
• El pliego de condiciones detallado. Contiene, entre otros aspectos, el contrato entre las partes, los honorarios y los plazos de ejecución de la obra.
• El presupuesto final explicado de forma detallada.

Una cosa que no puede faltar en el proyecto es el tipo de rehabilitación que se va a efectuar en el edificio. El técnico colegiado que lo redacte debe explicar, de manera expresa, si se trata de una rehabilitación parcial o si, por el contrario, es integral:

• Rehabilitación parcial: Solo se centra en una parte del edificio. Por ejemplo, arreglos en la fachada para subsanar humedades o la aparición de grietas, un cambio en la cubierta, refuerzos en los cimientos debilitados o en la estructura, etc. También es parcial si se va a mejorar la accesibilidad de la finca con la instalación de un ascensor o si se cambia la instalación eléctrica para adecuarla a la normativa vigente.
• Rehabilitación integral: Se denomina así cuando las obras tienen como objetivo una mejora global de todos los componentes de un inmueble. De este modo, el edificio conseguirá la seguridad estructural y, además, cubrirá las necesidades de los vecinos.

Como has podido comprobar, la rehabilitación de un edificio conlleva mucho trabajo extra. Por un lado, toda la burocracia y el papeleo. Por otro, contar siempre con profesionales técnicos colegiados para su desarrollo.

Para evitarte los problemas que todo ello supone, en Projectum te ofrecemos la posibilidad de dejarnos ese trabajo. Solo tendrás que contactarnos y elegir entre los más de 90 tipos de proyectos que ponemos a tu disposición. Nos dices en qué provincia estás, qué es lo que necesita tu edificio y cuántos metros son. En unos minutos, tendrás en tu correo un presupuesto detallado para tus proyectos de rehabilitación.