Estudio de viabilidad
El primer punto a tratar es verificar si es posible implantar la actividad de restaurante en el local. Para ello, se realiza un estudio de viabilidad urbanística, donde se analiza el planeamiento urbanístico vigente en el municipio para determinar si se puede implantar la actividad en el emplazamiento seleccionado.
Paralelamente, se realiza una visita técnica por parte de un técnico especializado, donde se comprueba si el local cumple con la normativa de aplicación para la actividad de restaurante a nivel de requisitos físicos.
En base a estas especificaciones, se determina si es posible o no implantar la actividad de restaurante en el local seleccionado, y si se deben realizar modificaciones en el establecimiento para hacer posible su implantación.
A continuación, hacemos un breve resumen de los requisitos para abrir un restaurante con los que debe cumplir el local:
- El local deberá disponer de una superficie de comedor.
- Deberá disponer de una sala, destinada a cocina, y compartimentada respecto al resto del establecimiento.
- Al ser un local donde se realizarán procesos de cocción, este deberá disponer de campana extractora. La campana extractora de restaurante y su salida de humos, es un elemento primordial a la hora de buscar local, puesto que si decidimos implantar nosotros la salida de humos de cocina, deberemos solicitar permiso a la comunidad de propietarios.
- Deberá existir un espacio de almacén.
- Al ser un establecimiento de pública concurrencia, el local deberá ser accesible y disponer de al menos 1 baño adaptado. El número total de baños dependerá de la ocupación.
- La altura mínima del establecimiento debe ser de 2,50m, pudiendo reducirse a 2,20m en zonas de paso, almacén y baños.
Estos dos puntos, son clave revisarlos de manera previa a la adquisición del local para comprobar que no tendremos ningún problema. Una vez efectuada la comprobación, podremos mover el proyecto y empezar a solicitar los permisos y licencias para abrir un restaurante.
Certificado Urbanístico
En base a la legislación municipal, y a la zona de la ciudad en la que quieras implantar el negocio, es muy importante tramitar un Certificado de Compatibilidad Urbanística (también conocido como Informe Urbanístico Previo). Esto se debe a la existencia de planes de uso, o suspensión de licencias, que afectan a determinadas zonas de determinados municipios.
Las cafeterías son locales de gran explotación en las distintas ciudades, por lo que este tipo de actividad suele estar regulada en los planes de uso debido a la cantidad de locales destinados a este uso. Por ese motivo, desde Projectum recomendamos solicitar este Certificado De Compatibilidad Urbanística para la actividad de restaurante y asegurar la implantación, antes de invertir en un restaurante.
Una vez tramitado dicho documento, en el plazo de 1 mes obtendremos un informe oficial del Ayuntamiento en el que nos darán respuesta a nuestra consulta de manera favorable o no favorable. Si obtenemos un informe favorable, significará que la Administración nos ha dado el visto bueno para implantar la actividad de restaurante en el local y dispondremos de una validez de 6 meses desde la fecha de emisión dicho informe para finalizar obras, si es el caso, y tramitar la actividad. Antes de su caducidad, tenemos la opción de renovar este certificado por 6 meses más.
Para tramitar tu certificado de compatibilidad urbanística con nosotros, puedes contactarnos aquí.
Proyectos de Obra
Una vez tengamos un local seleccionado que cumpla a nivel urbanístico y con los requerimientos técnicos, es posible que debas hacer obras, ni que sea mínimas. Para ello necesitarás que elaboremos uno de los siguientes trámites o licencias:
- Declaración responsable de obras: Es un trámite que se realiza de manera rápida, donde se comunica a la administración de que se están ejecutando obras en un emplazamiento determinado, y quien es el titular de esas obras. Se aplica a obras que no impliquen una alta complejidad técnica, tales como trabajos de albañilería sin cambios de distribución, o pintura.
- Licencia de obras menores: Se trata de una licencia de obras que se obtiene mediante la redacción de un proyecto de obras menores realizado por un arquitecto o aparejador (o arquitecto técnico). Se aplica a obras que impliquen cambios de distribución o afectaciones no estructurales en fachada.
- Licencia de obras mayores: Se trata de una licencia que se obtiene mediante la redacción de un proyecto de obras mayores realizado por un arquitecto. Se aplica a obras que afecten a elementos estructurales.
Desde Projectum, a nivel de proyectos de obra ofrecemos distintas opciones:
Por una parte ofrecemos el pack básico, donde se generaría la documentación necesaria para la tramitación a nivel de obras de la licencia para restaurante.
Ofrecemos también el pack ejecutivo, donde se generaría, a parte de la documentación necesaria para la licencia de obras de restaurante, planos detallados de obra y mediciones de la misma para enviar a valorar a los industriales.
Y por último, ofrecemos el pack interiorismo, el cual incluiría el pack ejecutivo, más el proyecto de decoración de restaurante (o proyecto de interiorismo de restaurante).
Cabe destacar, que una actividad de restaurante (C3) dispone de un uso de pública concurrencia, por lo que deberemos preveer que el local deberá pasar una sonometría acústica previa para conocer si entramos dentro de los límites marcados por normativa. En caso de que la sonometría sea desfavorable, se deberá proceder a la insonorización del local.
En Barcelona, Madrid y Valencia, los proyectos de obra son gestionados por una Entidad de Control Urbanística, la cual se encarga de revisar el proyecto para comprobar que este cumpla con la normativa vigente. Una vez comprueba que todo es correcto, emite un Informe de Idoneidad Técnica, el cual se entrega al Ayuntamiento, y se obtiene la licencia. Esta licencia es vigente en el momento en que se pagan las tasas derivadas de la misma. Deberemos contar con los gastos de contratación de esta Entidad.
Director de obra
Cabe mencionar que en función de las obras que quieras realizar, y la licencia que tengas que tramitar en base a estos trabajos, necesitaras un director de obra, el cual te emita el certificado de final de obra de del restaurante.
En caso de la tramitación de una declaración responsable, no será necesaria la contratación de un director de obra, ni del certificado de final de obra debido a la baja complejidad. Habrá que tener en cuenta sencillamente, que en tu municipio se pueda tramitar este comunicado, puesto que hay ciudades que han prescindido de dicho trámite, como es el caso de Madrid, por ejemplo.
Si las obras son menores, la contratación del director de obra es opcional, pero deberás contratar mínimamente el certificado final de obra del restaurante, puesto que la Administración lo solicitará para obtener la licencia de actividad de restaurante.
En el caso de obras mayores, la contratación del director de obra es de carácter obligatorio, debido a que son obras que suponen una alta complejidad técnica y deben ser supervisadas por un profesional del sector. Necesitarás también el certificado de final de obra del restaurante firmado por el técnico competente.
En Projectum, disponemos de técnicos cualificados que pueden llevar a cabo estos trabajos.
Proyectos de Actividad
Un proyecto de actividad de restaurante es un proyecto técnico redactado por un técnico competente, el cual se entrega a la Administración pública para que ésta lo revise y nos otorgue la licencia de restaurante.
Este proyecto de actividad de restaurante estará compuesto por documentación escrita donde se justifique la normativa de aplicación y la información de la actividad, y por documentación gráfica, donde se justificará de manera gráfica, la distribución del local y los equipamientos necesarios con los que debe contar la actividad, para obtener la licencia de restaurante.
En Barcelona, Madrid y Valencia, los proyectos de obra son gestionados por una Entidad de Control Urbanística, la cual se encarga de revisar el proyecto para comprobar que este cumpla con la normativa vigente, y a su vez, de realizar una inspección técnica al local para comprobar que este cumpla con lo reflejado en proyecto. Una vez comprueba que todo es correcto, emite un Informe de Idoneidad Técnica, el cual se entrega al Ayuntamiento, y se obtiene la licencia. Deberemos contar también con los gastos de contratación de esta Entidad.
Otra opción bastante común a realizar, dados los planes de usos, o planes de suspensión de licencias existentes en diferentes municipios, es un traspaso de la licencia de actividades. Esto es un trámite que se realiza y que su función es tal y como indica su nombre, traspasar la licencia de actividad de restaurante C3 de un titular a otro.
¿Cómo saber si un restaurante tiene licencia de actividad? Muy sencillo. Habrá que solicitar cita en el archivo municipal de tu municipio y solicitar el último expediente vigente en la dirección exacta en cuestión. Si la última actividad tramitada es la de restaurante, y esta no se ha dado de baja, podremos preparar la documentación para realizar el traspaso. La documentación necesaria para realizar este trámite, será la documentación de ambos titulares, y las instancias de cedente y cesionario firmadas por ambas figuras.
Proyectos de legalización de baja tensión
Un proyecto de legalización eléctrica de baja tensión es un proyecto técnico realizado por un ingeniero, en el que se define la instalación eléctrica del restaurante. Dependiendo de la potencia total que necesite el local, el técnico dimensionará la instalación cumpliendo los requerimientos necesarios exigidos. Al tratarse de un local de restauración, posiblemente sea necesario legalizar la instalación eléctrica, o realizar una nueva instalación para adaptarla a las necesidades y normativa actual.
En Projectum realizamos el proyecto de instalaciones de restaurante en cuanto a la instalación eléctrica y otras que puedas necesitar, como por ejemplo, el proyecto de instalaciones de un restaurante en cuanto a la instalación de climatización, o el proyecto de instalación del restaurante a nivel de gas.
Un punto muy importante a contemplar, es el proyecto de extracción de humos del restaurante. En caso que el local venga de desarrollar una actividad distinta a la de restaurante y no disponga de salida de humos, se deberá desarrollar un proyecto de evacuación de humos en el que se grafiará el recorrido del conducto desde la campana extractora de restaurante hasta cubierta y calcular su diámetro en función al caudal extraído.
